Налог на аренду недвижимости в Сербии: ставка, вычет и подача
Если вы сдаете квартиру, дом или офис в Сербии, вы обязаны платить налог на аренду недвижимости. Коротко: налог на сдачу квартиры в Сербии составляет 20% с валовой арендной платы, уменьшенной на нормативные расходы в размере 25%, то есть фактически 15% от аренды. Кто подает декларацию и платит, зависит от арендатора. Если арендатор компания, она удерживает налог при выплате. Если арендатор физическое лицо, вы как арендодатель подаете декларацию PP OPO в течение 30 дней. Ниже мы разбираем расчет, подачу, пример для аренды 500 евро в месяц и отдельные правила для краткосрочной сдачи.
Кто платит и по какой ставке
Доход от сдачи недвижимости облагается по Закону о подоходном налоге с граждан как доход от недвижимого имущества. Плательщик налога физическое лицо, сдающее объект, независимо от того, является ли оно налоговым резидентом Сербии. Ставка 20%, налоговая база это валовой доход за вычетом нормативных расходов 25%. Нормативные расходы признаются без каких-либо документов и покрывают амортизацию, содержание и подобные затраты.
Вместо нормативных расходов можно заявить фактические, если у вас есть счета за ремонт, технику, страхование или улучшения. Это выгодно только тогда, когда фактические расходы превышают 25% годовой арендной платы.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Ставка налога | 20% |
| Нормативные расходы (недвижимость) | 25% валового дохода |
| Эффективная нагрузка | 15% валовой аренды |
| Нормативные расходы (движимое имущество, например автомобиль или оборудование) | 20% валового дохода |
| Срок подачи PP OPO, если арендатор физическое лицо | 30 дней |
Пример: аренда 500 евро в месяц
Арендная плата в евро пересчитывается в динары по среднему курсу Народного банка Сербии на день получения дохода. При курсе около 117,40 динара за евро, как в середине сентября 2026 года, расчет выглядит так.
| Шаг | Сумма (RSD) |
|---|---|
| Валовая месячная аренда (500 евро) | 58 700 |
| Нормативные расходы 25% | 14 675 |
| Налоговая база | 44 025 |
| Налог 20% | 8 805 |
| Остается арендодателю | 49 895 |
| Налог за год | 105 660 |
Если арендатор компания, она выплачивает вам 49 895 динаров, а 8 805 динаров перечисляет в Налоговую администрацию от вашего имени. Если арендатор физическое лицо, вы получаете все 58 700 динаров и сами платите 8 805 динаров по декларации. Если в договоре указано, что налог «за счет арендатора», полученная сумма считается чистой, база рассчитывается методом брутто и налог получается несколько выше.
Кто подает декларацию и в какой срок
Арендатор юридическое лицо или предприниматель
Компания, арендующая квартиру для сотрудника или помещение под офис, является налоговым агентом. При каждой выплате она рассчитывает налог у источника, подает декларацию PPP-PD через портал ePorezi и платит налог до выплаты вам. У вас как арендодателя обязанности подавать декларацию нет, но проверьте, что компания это действительно делает, поскольку доход учитывается по вашему личному номеру.
Арендатор физическое лицо
Когда вы сдаете квартиру другому физическому лицу, налог рассчитываете сами. Вы подаете декларацию PP OPO в течение 30 дней с даты заключения договора или получения дохода через портал ePorezi либо на бумаге в отделении Налоговой администрации. В тот же срок уплачивается налог. На практике декларация подается за период, за который получена аренда, поэтому договоритесь с бухгалтером, подавать ли ее ежемесячно, ежеквартально или за весь срок договора.
Арендатор из-за границы
Если вы сдаете жилье иностранной компании или иностранцу, который платит со счета за рубежом, действует то же правило, что и для физического лица: вы подаете PP OPO в течение 30 дней. Подробнее в статье о декларации PP OPO и доходах из-за границы.
Договор аренды и его заверение
Договор аренды жилья должен быть заключен в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно, но мы его рекомендуем по двум причинам. Во-первых, заверенный договор с исполнительной оговоркой позволяет быстро взыскать долг или выселить арендатора без многолетнего суда. Во-вторых, заверенный договор это ясное подтверждение для Налоговой администрации даты начала аренды и ее размера. Депозит не облагается налогом, пока вы его не удержали, только тогда он становится доходом.
Краткосрочная сдача через Airbnb и Booking
Посуточная сдача туристам считается не арендой, а оказанием гостиничных услуг в домашних условиях. Правила другие:
- Объект (квартира, дом или комната) должен пройти категоризацию в местном самоуправлении и быть внесен в систему eTurista.
- Налог фиксированный, устанавливается решением Налоговой администрации на базу 5% средней месячной зарплаты в Сербии, умноженной на количество спальных мест, по ставке 20%. Платится независимо от загрузки.
- Декларация подается по форме PPDG-4R, как правило, в течение 15 дней с начала деятельности.
- С гостей взимается туристический сбор и выдается чек, а доход выше определенного объема может потребовать регистрации предпринимателя.
Если одна и та же квартира часть года сдается долгосрочно, а часть туристам, ведите два отдельных учета. Вопросы о границе между арендой и гостиничными услугами возникают часто, поэтому в таком случае стоит получить налоговую консультацию.
Штрафы за незадекларированный доход от аренды
Налоговая администрация находит арендодателей через регистрацию проживания, объявления, банковские переводы и сообщения соседей. Последствия неподачи декларации:
- Доначисление налога за весь период с пеней.
- Административный штраф для физического лица от 5 000 до 150 000 динаров за неподачу декларации по Закону о налоговом производстве и налоговой администрации.
- При крупных суммах незадекларированного налога возможна уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов.
Доход от аренды также включается в базу годового подоходного налога с граждан. Компаниям, которые арендуют жилье у физических лиц, полезно прочитать наш материал о бухгалтерии для иностранных компаний в Сербии.
Типичные ошибки
- Уверенность, что налог не платится, пока договор не заверен. Обязанность возникает с получением дохода, а не с заверением.
- Предположение, что компания-арендатор автоматически платит налог, без проверки декларации PPP-PD.
- Декларирование аренды в евро без пересчета по среднему курсу НБС.
- Оформление посуточной сдачи как обычной аренды, без категоризации и PPDG-4R.
- Пропуск 30-дневного срока в ожидании первого платежа.
Частые вопросы
Сколько составит налог при аренде 300 евро
По курсу 117,40 динара это 35 220 динаров брутто. База 26 415 динаров, налог 5 283 динара в месяц, то есть 15% от аренды.
Нужно ли декларировать доход, если я сдаю только комнату или гараж
Да. Любой доход от сдачи недвижимого имущества облагается налогом независимо от типа и площади объекта.
Что если я бесплатно предоставляю квартиру члену семьи
Если арендной платы нет, нет ни дохода, ни налога. Если плата вносится, даже символическая, она облагается налогом, а Налоговая администрация может оспорить цену, значительно ниже рыночной.
Могу ли я вычесть фактические расходы на ремонт
Да, вместо нормативных 25%, если счета оформлены на ваше имя. Заявление подается вместе с декларацией и выгодно только тогда, когда расходы превышают четверть годовой арендной платы.
Как NOTA GROUP может помочь
Мы готовим и подаем декларации PP OPO для арендодателей, проверяем удержание налога у арендаторов-компаний и консультируем владельцев апартаментов по категоризации и фиксированному налогу. Запишитесь на консультацию или свяжитесь с нами через страницу контакты.
