Porez na izdavanje nekretnine u Srbiji: stopa, troškovi i prijava
Ako izdajete stan, kuću ili poslovni prostor, dužni ste da platite porez na zakup nekretnine. Kratak odgovor glasi: porez na izdavanje stana iznosi 20% na bruto zakupninu umanjenu za normirane troškove od 25%, što je efektivno 15% od kirije. Ko prijavljuje i plaća zavisi od toga ko je zakupac. Kada je zakupac firma, ona obračunava porez po odbitku. Kada je zakupac fizičko lice, vi kao zakupodavac podnosite prijavu PP OPO u roku od 30 dana. U nastavku objašnjavamo obračun, prijavu zakupa poreskoj, primer za kiriju od 500 evra i posebna pravila za kratkoročno izdavanje.
Ko plaća porez i po kojoj stopi
Prihod od izdavanja nepokretnosti oporezuje se po Zakonu o porezu na dohodak građana kao prihod od nepokretnosti. Obveznik je fizičko lice koje nekretninu izdaje, bez obzira na to da li je rezident Srbije. Stopa poreza je 20%, a osnovica je bruto prihod umanjen za normirane troškove od 25%. Normirani troškovi se priznaju bez ikakvih dokaza i pokrivaju amortizaciju, održavanje i slične izdatke.
Umesto normiranih troškova možete tražiti priznavanje stvarnih troškova, ako imate račune za popravke, opremu, osiguranje ili investicije u nekretninu. To se isplati samo kada su stvarni troškovi veći od 25% godišnje zakupnine. Isto pravilo važi za stan, kuću, garažu, poslovni prostor i zemljište, a za zakup pokretnih stvari, na primer vozila ili opreme, normirani troškovi iznose 20%.
| Stavka | Vrednost |
|---|---|
| Poreska stopa | 20% |
| Normirani troškovi (nepokretnosti) | 25% bruto prihoda |
| Efektivno opterećenje | 15% bruto zakupnine |
| Normirani troškovi (pokretne stvari, na primer vozilo ili oprema) | 20% bruto prihoda |
| Rok za PP OPO kada je zakupac fizičko lice | 30 dana |
Primer: kirija od 500 evra mesečno
Zakupnina ugovorena u evrima preračunava se u dinare po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan ostvarivanja prihoda. Uz kurs od približno 117,40 dinara za evro, koliko je iznosio sredinom septembra 2026, obračun izgleda ovako.
| Korak | Iznos (RSD) |
|---|---|
| Bruto mesečna zakupnina (500 evra) | 58.700 |
| Normirani troškovi 25% | 14.675 |
| Poreska osnovica | 44.025 |
| Porez 20% | 8.805 |
| Ostaje zakupodavcu | 49.895 |
| Porez na godišnjem nivou | 105.660 |
Ako je zakupac firma, ona vam isplaćuje 49.895 dinara, a 8.805 dinara uplaćuje Poreskoj upravi u vaše ime. Ako je zakupac fizičko lice, vi primate punih 58.700 dinara i sami plaćate 8.805 dinara po prijavi. Kada ugovorite da porez „ide na teret zakupca“, iznos koji primate tretira se kao neto, pa se osnovica računa bruto metodom i porez je nešto veći.
Ko podnosi prijavu i u kom roku
Zakupac je pravno lice ili preduzetnik
Firma koja zakupljuje stan za zaposlenog ili poslovni prostor za kancelariju je poreski platac. Ona pri svakoj isplati obračunava porez po odbitku, podnosi prijavu PPP-PD preko portala ePorezi i plaća porez pre isplate. Vi kao zakupodavac nemate obavezu prijave, ali proverite da li firma to zaista radi, jer je prihod evidentiran na vaš JMBG.
Zakupac je fizičko lice
Kada stan izdajete drugom fizičkom licu, porez utvrđujete samooporezivanjem. Podnosite prijavu PP OPO u roku od 30 dana od zaključenja ugovora, odnosno od dana ostvarivanja prihoda, preko portala ePorezi ili u papiru u filijali Poreske uprave. U istom roku plaćate porez. U praksi se prijava podnosi za period naplate zakupnine, pa se sa računovođom dogovorite da li ćete je podnositi mesečno, kvartalno ili za ceo period ugovora.
Zakupac je iz inostranstva
Ako stan izdajete stranoj firmi ili strancu koji plaća sa računa u inostranstvu, važi isto pravilo kao za fizičko lice: vi podnosite PP OPO u roku od 30 dana. Više o tome kako se prijavljuju prihodi iz inostranstva pročitajte u tekstu o prijavi PP OPO i prihodima iz inostranstva.
Ugovor o zakupu i njegova overa
Ugovor o zakupu stana mora biti u pisanoj formi. Overa kod javnog beležnika nije obavezna, ali je preporučujemo iz dva razloga. Prvo, solemnizovan ugovor sa klauzulom izvršnosti omogućava brzu naplatu ili iseljenje bez višegodišnje parnice. Drugo, overen ugovor je jasna isprava za Poresku upravu o datumu početka zakupa i visini zakupnine. Depozit se ne oporezuje dok ga ne zadržite, a tek tada postaje prihod.
Kratkoročno izdavanje preko Airbnb-a i Booking-a
Izdavanje na dan turistima ne tretira se kao zakup, već kao pružanje ugostiteljskih usluga u domaćoj radinosti. Pravila su drugačija:
- Objekat (stan, kuća ili soba) mora biti kategorizovan preko lokalne samouprave i evidentiran u sistemu eTurista.
- Porez se plaća paušalno, po rešenju Poreske uprave, na osnovicu od 5% prosečne mesečne zarade u Srbiji pomnožene brojem ležajeva, po stopi od 20%. Plaća se bez obzira na popunjenost.
- Prijava se podnosi na obrascu PPDG-4R, po pravilu u roku od 15 dana od početka pružanja usluga.
- Gostima se naplaćuje boravišna taksa i izdaje račun, a prihod preko određenog obima može zahtevati registraciju preduzetnika.
Ako isti stan deo godine izdajete dugoročno, a deo turistima, vodite dve odvojene evidencije. Nedoumice oko granice između zakupa i ugostiteljstva su česte, pa se u tom slučaju vredi obratiti za poresko savetovanje.
Kazne za neprijavljivanje prihoda od zakupa
Poreska uprava do zakupodavaca dolazi preko prijava boravka, oglasa, bankovnih uplata i prijava komšija. Posledice neprijavljivanja su:
- Naknadno utvrđen porez za ceo period, uz zateznu kamatu.
- Prekršajna kazna za fizičko lice od 5.000 do 150.000 dinara za nepodnošenje prijave, po Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji.
- Kod većih iznosa neprijavljenog poreza moguća je i krivična odgovornost za poresku utaju.
Prihod od zakupa ulazi i u osnovicu za godišnji porez na dohodak građana, o čemu smo pisali u vodiču o godišnjem porezu na dohodak.
Najčešće greške
- Uverenje da se porez ne plaća dok ugovor nije overen. Obaveza nastaje ostvarivanjem prihoda, ne overom.
- Pretpostavka da firma zakupac automatski plaća porez, bez provere PPP-PD prijave.
- Prijava zakupnine u evrima bez preračuna po srednjem kursu NBS.
- Tretiranje izdavanja na dan kao običnog zakupa, bez kategorizacije i PPDG-4R.
- Propuštanje roka od 30 dana zbog čekanja prve uplate.
Česta pitanja
Koliko iznosi porez na izdavanje stana ako je kirija 300 evra
Po kursu od 117,40 dinara to je 35.220 dinara bruto. Osnovica je 26.415 dinara, a porez 5.283 dinara mesečno, odnosno 15% od zakupnine.
Da li moram da prijavim zakup ako izdajem samo sobu ili garažu
Da. Svaki prihod od izdavanja nepokretnosti je oporeziv, bez obzira na vrstu i površinu objekta.
Šta ako stan izdajem članu porodice besplatno
Ako nema zakupnine, nema ni prihoda ni poreza. Ako se zakupnina plaća, čak i simbolična, oporezuje se, a Poreska uprava može osporiti cenu koja je znatno ispod tržišne.
Mogu li da odbijem stvarne troškove renoviranja
Možete, umesto normiranih troškova od 25%, ako imate račune na svoje ime. Zahtev se podnosi uz prijavu i isplati se samo kada su troškovi veći od četvrtine godišnje zakupnine.
Kako NOTA GROUP može da pomogne
Pripremamo i podnosimo PP OPO prijave za zakupodavce, proveravamo obračun po odbitku kod zakupaca pravnih lica i savetujemo vlasnike apartmana oko kategorizacije i paušalnog poreza. Zakažite konsultaciju ili nam se javite preko stranice kontakt.
